Lo que hay que saber de un préstamo hipotecario

Un préstamo hipotecario es como cualquier otro préstamo que nos realiza a nosotros como clientes un banco o caja. Mediante ese préstamo el cliente, nosotros, nos comprometemos a devolverle al banco la cantidad de dinero que esta nos ha prestado más unos intereses que son la ganancia del banco. Para devolver este dinero nos comprometemos a devolver de forma periódica un dinero al banco.

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Préstamo hipotecario

El periodo y el importe del dinero que se paga en cada cuota.

El periodo y el importe del dinero que se paga en cada una de las cuotas vienen fijado por el contrato que suscribimos con el banco.
El matiz “hipotecario” del préstamo lo que indica es que el cliente, nosotros, garantizamos el pago del préstamo con un inmueble, normalmente un piso. De este modo si no hacemos frente al pago el banco podrá subastar nuestra vivienda y del dinero que consiga
quedarse con el dinero que le adeudábamos más con los gastos que haya sufrido en la operación de subasta: Peritajes, gastos de convocatoria, honorarios de abogados… etc.

¿Qué son las cuotas?

Las cuotas son los importes periódicos que pagamos al banco o caja de ahorros durante la vida del préstamo. De esta forma si en el contrato se establece que el pago se hará de forma mensual y que la vida del prestamos es de 20 años las cuotas serán 20(años)*12(meses)=240 cuotas.

¿Cuál es el importe de las cuotas?

El importe de las cuotas viene fijado por varios parámetros:

  • Capital prestado: Es el principal indicador. Es el dinero que nosotros hemos recibido de la entidad bancaria y que hemos de usar exclusivamente para la compra del inmueble para el que lo hemos pedido. Esto es importante recalcar. No podemos usar ese dinero para adquirir ningún bien más que el indicado y pactado con la entidad de ahorro o banco.
  • Interés del préstamo: El interés del préstamo es el dinero que debemos pagar, además del capital prestado, y es la ganancia del banco o caja.
  • Tipo de interés: El tipo de interés es un porcentaje (%) de dinero sobre el capital prestado que habremos de pagar. El tipo de interés se pacta cuando se realiza el contrato y se especifica si ese tipo de interés es fijo, no cambia durante toda la vida del préstamo, o es variable, puede cambiar según se modifiquen los tipos de referencia, normalmente el euribor, también se ha de especificar cuando se renovará el tipo de interés.
  • Tipos de referencia (normalmente euribor): Los tipos de referencia suelen ser generados por los bancos centrales, en el caso del euribor lo fija el banco central europeo y es un número en formato porcentaje (%).
  • Diferencial: El diferencial es la cantidad que se le suma al tipo de referencia y que constituye una ganancia más para el banco. Este diferencial suele cambiar según sea el perfil del cliente y el interés del banco por captar esta hipoteca. Así podemos encontrar en el mercado ofertas bancarias que ofrecen como tipo de interés el euribor+0,24, o el euribor+0,5 etc. Es deseable comparar los diferenciales y analizar lo que conlleva elegir uno u otro. Puede ser que para lograr un diferencial más bajo debamos contratar con la entidad un plan de pensiones, el seguro de la casa, domiciliar las nóminas o contratar cualquier otro tipo de producto bancario en el que podemos perder más dinero. Por ejemplo si nos obligan a contratar un plan de pensiones deberíamos vigilar cuales son las rentabilidades o cual es el riesgo que sume este plan en comparación de otros. En definitiva, no dejarnos guiar solo por el diferencial a la hora de contratar la hipoteca.
  • Periodos de carencia: Son periodos de tiempo en los que el banco nos permite no realizar pagos sin que nos cobren intereses de demora. Se debe analizar muy detenidamente estos periodos de “gracia” algunas veces no pagar unas cuotas puede significar pagar con posterioridad intereses más altos y por tanto cuotas más caras.

Comisiones

Además del interés que nos cobra el banco por prestarnos el dinero existen otros gastos que encarecen aun más la hipoteca y a los que deberemos estar atentos si no queremos pagar más dinero del necesario.

  • Comisión de cancelación: Si cancelamos el prestamos con la entidad bancaria bien porque ya hemos dispuesto del capital necesario para cancelarla o bien porque hemos aceptado una oferta de otra entidad que nos parece más beneficiosa, deberemos pagar una comisión de cancelación que suele ser un porcentaje del dinero adeudado. Esta comisión no la aplican todas las entidades y es preferible no tener que pagarla.
  • Comisión por amortización adelantada: Cuando realizamos un pago extra o le pagamos al banco más dinero en una cuota de lo que estaba pactado el banco puede añadir una comisión en forma de porcentaje del dinero extra que hemos pagado. De nuevo encontraremos entidades que no obligan al pago de esta comisión.
  • Comisión de estudio: Es un dinero que le banco cobra por estudiar nuestra solicitud de hipoteca. En ella incluyen los gastos de peritaje de la vivienda o cualquier otro que ellos decidan.
  • Comisión de apertura: Dinero que pide el banco como pago por crear este nuevo producto bancario al que nos suscribimos.

Es importante que miremos la T.A.E. del préstamo. En ella se puede ver de forma clara cuanto es el dinero real que habremos de pagar al banco por contratar una hipoteca. En la T.A.E. se reflejan los tipos de interés + el diferencial + todas las comisiones.

La importancia del plazo de devolución

No es recomendable alargar demasiado en el tiempo el pago de un préstamo. A pesar de lo que pueda parecer, el dinero pagado como interés crece más rápidamente que lo que disminuye el importe de las cuotas, llegando el momento en el que no merezca la pena el esfuerzo porque apenas disminuye el importe de la cuota en unos euros y sin embargo al multiplicarse por muchas cuotas el dinero que devolvemos es una barbaridad.
Observa el siguiente ejemplo:
Capital pedido al banco: 120.000 euros.
Tipo de intereses: 5% (una T.A.E. del 5,11%)

Plazo de devolución: 20 años.
Cuota mensual:
791,95 euros.
Al final pagamos: 190.068 euros

Plazo de devolución: 50 años
Cuota mensual:
544,97 euros
Al final pagamos: 326.982 euros.

Como se puede observar reducimos la cuota en 246, 98 euros a costa de devolver 136.914 euros más, OTRO piso… es para pensarlo.

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